随着土地估价项目的日益多样化、复杂化，土地估价过程中如何准确把握估价的基本原理和技术规则非常重要，有时因估价师技术规则把握不当，甚至由此引起一系列法律风险。笔者曾经在参与司法查封涉及土地价格评估项目的技术审裁，遇到一个评估项目。同一评估机构在一年内的前后两次评估中，评估目的相同，而评估结果却差异20% 以上，引起委托方（法院）和业主方的严重质疑。现针对该项目涉及的关键技术问题进行分析，供广大估价师参考。
一、案例概况该项目为A评估机构接受法院委托，对一宗法院查封的国有出让土地使用权价格进行评估，为委托方处置涉案国有土地使用权提供价格参考。该宗地面积14000平方米， 用途为商住混合用地。评估机构接受委托后于2020年8月以2020年8月1日为评估基准日，评估结果为：楼面地价1900元/m²，地面地价3800元/m²，总价5320万元。法院 依据这一结果实施3次拍卖，均流拍。由于受估价报告有效期、流拍等影响，2021年 8月，法院要求A评估机构对该宗地进行第二次评估，评估对象、评估目的均不变。A评估机构继续安排第一次评估的两位估价师开展评估工作，以2021年8月1日为评估基 准日，评估结果为：楼面地价850元/m²， 地面地价2975元/m²，总价4165万元。且在第二次评估中，估价师收到委托方提供的 规划主管部门出具的容积率由2.0调整为3.5 的函（调整容积率后商住建筑面积比例不变）。第二次评估报告提交以后，遭到被执行人——该宗地原产权主体的质疑，认为同一宗地在容积率由2.0提高到3.5的情况下， 宗地总价反而大幅度下降了21.7%，这明显不合理。A评估机构回复认为，地价下降的原因，一是当地一年来土地市场出现了下滑趋势，二是该宗地拍卖以后过户需缴纳的土地增值税、土地闲置费（已闲置10年以 上）等均由买方缴纳，由此影响了该宗地的价格。
二、问题分析从案例本身来看，同一评估机构、相同的两位估价师，对同一估价对象、同一评估目的，在相隔一年的时间内进行两次评估， 还在容积率由2.0提高到3.5的情况下，土地 评估总价下降了21.7%，这个变化幅度是非 常大的，很大可能是估价师的估价存在问题。如果估价师要证明自己的估价结果是合理的，就必须进行更严谨与科学的分析。
（一）假如评估机构A的两次评估结果都成立针对上述情况，假如评估机构A的两次评估结果都成立，评估对象及当地市场应该具备什么样的条件才会出现这样的评估结果差异？相应的，估价师在评估过程和评 估报告中至少应该重点分析与强调哪些方面的信息？假如A评估机构的两次评估结果都成立，在评估过程中及评估机构出具的评估报 告中至少应该重点分析与强调下列信息：（1）当地市场变化的确凿证据，包括 地价指数、土地市场及房地产市场成交案例 的变化分析等。（2）就案例所给条件和估价机构回复 来看，在容积率提高的情况下，楼面地价下降了55.3%，地面地价下降了21.7%，这种变化是非常特殊的，在估价报告中应该重点分 析与阐述容积率变化的影响，以证明其估价 结果的合理性。（3）按照估价机构的回复，还存在税 费缴纳方式的影响，也应该在估价过程中充 分考虑，并估价报告中重点说明。
（二）假如评估机构A回复的第一条意见正确假如评估机构A回复的第一条意见是正确的（不考虑第二条回复的影响），那么当地土地市场发生多大变化，才可能出现第二次评估结果比第一次下降21.7%的变化？（分析过程中可以自设除市场变化以外的有关参数）在不考虑第二条回复的影响的情况下， 假如A评估机构回复的第一条意见是正确的，那就说明第二次评估结果比第一次下降了21.7%主要是由市场变化引起的，且在容积率由2.0上升到3.5的情况下发生的。据此 测算土地市场的变化，基本思路是：先分析容积率变化所引起的价格变化，再分析在容积率变化所引起的地价变化基础上市场价格的总体变化结果。
1.关于容积率变化对土地价格的影响
根据土地价格变化的基本原理，随着容积率提升，按照报酬递减规律，楼面地价一般会略有下降，而地面地价一般会上升，因为利用率提高了。为了分析方便，我们假设容积率提高1，楼面地价下降10%，该案例容积率从2.0上升到3.5， 则楼面地价下降15%。那么，按照第一次评估楼面地价1900元/㎡ ，仅考虑容积率提高所引起的楼面地价下降后应为1900× （1-15%）=1615元/㎡ ，则地面地价为1615×3.5=5652.5元/㎡ ，总地价为7913.5 万元。与第一次评估结果相比，在其他条件不变的情况下，由容积率变化所引起的地价上升了48.75%。
假如第二次估价结果正确假如第二次估价结果是正确的，与第二 次估价结果相比的地价变化为（7913.5-4165）÷5320=70.46% 即，假如确因当地市场变化引起两次评估结果之间的差异，则市场价格变化幅度应该达到70.46%，才能使容积率上升情况下的 评估结果下降21.7%。也就是说，如果不考 虑容积率变化的影响，实际上第二次评估结 果比第一次降低了70.46%，这个变化是很大 的。如果要让人信服这个估价结果，就必须 进行更有说服力的分析。
（二）假如评估机构回复的第二条原 因确实存在假如A评估机构回复的第二条原因确实存在，那么这种现象在土地交易过程中属于什么现象？如果发现评估对象交易确 实存在这种现象，在评估技术过程中应该 如何处理？如果A评估机构回复的第二条原因确 实存在，即该宗地拍卖以后过户需缴纳的 土地增值税、土地闲置费等均由买方缴纳，这种现象在土地交易过程属于“税费转嫁”，具体到该案例中，是本应由买方缴纳的土地增值税、土地闲置费被转嫁到买方。如果估价过程中发现评估对象交易确实存在这种现象，在评估技术过程中应 根据所转嫁税费的情况、税费标准等，考虑其对估价结果的影响。具体处理方式有两种：一种是按照正常市场价格进行地价定义，在估价结果应用说明中进行分析转嫁税费的情况、税费标准等产生的影响；另一种是地价界定为税费转嫁下的非正常市场价格，在估价过程、估价结果确定中直接考虑税费转嫁情况、税费标准进行价格评估。
三、借鉴与启示这个案例本身并不复杂，就是一宗司法涉案项目的土地价格评估，但是由于涉及法 院处置、原产权主体的利益及拍卖的市场交易过程，估价结果很重要。如果估价机构及估价师能够慎重对待，并进行深入调查与分析，就不会出现被多方质疑的问题。由此得到的借鉴与启示：
（1）在实践中如果遇到这种案例，首先应该慎重对待，保证做到尽职调查和准确评估。就该案例来看，A评估机构的第一次评估恐怕就存在尽职调查不足、市场分析不够的问题，导致评估结果偏高，表现为法院连续3次拍卖均流拍。
（2）当出现第一次评估结果偏高而不得不进行第二次评估时，如何从技术上进行处理则更加重要。如果技术处理不当，就会被有关利益方抓住问题而置自己于被动。就该案例来说，在第一次评估结果偏高以后， 又完全采纳了委托方提供的容积率提高的建议，要想让评估结果继续下降，必须有足够的理由和证据进行支撑，估价过程中的每一项参数、每一段分析都应该经得起推敲。
（3）关于市场变化、容积率变化、税费转嫁等对地价变化的影响的技术分析、测算方法是每一位估价师都应该掌握的基本 技术方法。
